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La burbuja como síntoma

 
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Norberto



Registrado: 21 Abr 2007
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MensajePublicado: Lun Sep 27, 2010 5:48 pm    Asunto: La burbuja como síntoma Responder citando

LA BURBUJA COMO SÍNTOMA

Durante 10 años de burbuja inmobiliaria la vivienda de los españoles fue absorbida por la espiral especulativa. Los precios subieron porque se esperaba que subieran aún más y porque se facilitó a los compradores los préstamos para realizar las apuestas. La burbuja ha sido un gran casino financiado por las entidades crediticias. Queda como resultado una generación abocada al endeudamiento extremo o resignada al hacinamiento residencial y la infravivienda, al tiempo que los jóvenes padecen retraso en su edad de emancipación y graves dificultades para crear nuevas familias.

Las únicas viviendas a precios asequibles fueron las protegidas, una designación que viene como anillo al dedo. Sin embargo la producción de VPO se redujo sustancialmente en ese período hasta llegar a los famosos sorteos. De ese modo, restringiendo su actividad de creación de viviendas baratas que hubiera por si misma pinchado la burbuja, se garantizó por parte de las administraciones de todo color la continuidad del proceso especulativo inmobiliario al que se consideraba motor indispensable del bienestar español.

Una apuesta equivocada. El alto precio de la vivienda acaba transfiriéndose a la economía general. Incrementa los costos empresariales vía superiores necesidades salariales. ¿Cómo se va a pagar la hipoteca cara o el alquiler alto si el salario no alcanza? Así, los grandes beneficios del sector inmobiliario cargaron sobre el resto de los sectores económicos reduciendo su potencial competitivo. A la vez, quienes debían producir para exportar orientaron sus inversiones hacia el ladrillo labrando la decadencia económica cuya cara amarga asomaría al acabar el ciclo. Esta desindustrialización y paralelo abandono de suelos agrícolas productivos por motivos especulativos se saludó como si se tratara de una verdadera modernización.

Hay que hacer notar que a pesar de los elevadísimos precios el costo de la construcción no subió de forma singular, por lo que los beneficios de la burbuja no fueron a parar a las empresas constructoras, sino a quien era propietario de suelo o lo controlaba. Y pese a los abrumadores márgenes de ganancia, la calidad de la construcción en esos años no hará historia de la buena. La burbuja dibujó una época de beneficios claramente rentistas y que penalizaba la producción haciendo real la fantasía de que la riqueza consiste en poseer bienes y no en producirlos.

Cuando las evidencias de lo que estaba sucediendo comenzaron a alarmar se propuso un remedio: la liberalización del suelo. Más suelo edificable, se dijo, haría bajar su precio y por lo tanto el de las viviendas. No funcionó, porque como el suelo en bruto no tiene costos de producción ni plazos de venta obligados, las medidas liberalizadoras son ineficaces. El precio del suelo no es más que la diferencia entre el precio de venta de una vivienda y su precio de construcción. Más suelo para viviendas caras equivale a más suelo caro, no a suelo más barato. La confusión interesada en esta materia hizo que quienes eran conservadores se presentaran como liberales, y quienes favorecían el atraso quisieran aparecer como defensores del progreso.

También se lanzaron mensajes atacando las viviendas protegidas: son un regalo, se dijo. Pero en realidad las VPO no le cuestan nada al estado; no son más baratas gracias a un aporte de dinero público sino gracias a una regulación indirecta del precio del suelo. El verdadero significado de la expresión vivienda protegida es suelo barato por decreto. Solo son onerosas para el estado las viviendas sociales, destinadas a quienes no alcanzan siquiera a poder pagar los precios de un alquiler protegido. En cambio son inútiles las subvenciones y desgravaciones porque provocan de inmediato una subida de los precios equivalente. Estas sí que son regalos pero al propietario actual y no al comprador o al inquilino. Durante la burbuja también las administraciones vendieron su suelo a precio de mercado. Ahora, sin esos ingresos y sin una adecuada financiación muchas enfrentan la bancarrota.

¿Cómo influye el precio de la vivienda en una economía avanzada? Si bien de lo que se trata es de competir exitosamente en el mercado mundial sobre la base de una alta productividad, no cabe duda que también se compite sobre la base de menores costos salariales en cada marco nacional; estas diferencias pueden deberse a unas peores condiciones de vida de los trabajadores, o bien al menor costo local de los bienes y servicios que consumen. Por tanto unos precios más bajos de las viviendas sirven para aumentar el potencial competitivo sin reducir las condiciones de vida de los trabajadores.
He ahí la explicación de las políticas de vivienda barata de los países más desarrollados. La orientación hacia la competencia incluye necesariamente una política de viviendas baratas apoyada en la reducción el precio del suelo, a fin de que los costos empresariales dejen incluir el canon que abonan por ese bien sin disminuir las condiciones de vida de los trabajadores. Cuando se habla de la conveniente moderación salarial debe hablarse al tiempo de la reducción de los costos de los bienes y servicios que estos demandan, so pena que se quiera transformar la española en una sociedad atrasada. Una política de viviendas baratas no convierte por si misma a una economía en más productiva pero elimina lastre innecesario. No resuelve los problemas que inevitablemente tiene toda economía avanzada, pero puede ayudar a que España sea una de ellas Y es posible que esta cuestión se torne urgente, si tomamos nota de los descensos en el ranking de competitividad que padecemos. Desgraciadamente cabe la sospecha de que las llamadas al cambio de modelo productivo sean transitorias y que lo que de verdad se esté esperando es que el globo vuelva a inflarse.

La inflación de precios padecida durante la última década es en cambio fruto de una economía que huye de confrontar en el mercado mundial y que se orienta hacia el saqueo de los ingresos de sus propios ciudadanos en beneficio de las rentas del suelo que, por si mismas, no crean un solo puesto de trabajo productivo. Una orientación que fue bienvenida con cierta irresponsabilidad bajo los lemas “España va bien” y “Jugamos en la Champion's League”. Esa complacencia produjo en realidad un triple efecto negativo: una reducción en las condiciones de vida de quienes debían pagar altas hipotecas (y entre quienes no podían pagarlas); una pérdida de competitividad de los productos españoles; y en los casos en que se quiso mantener precios competitivos, una reducción en los beneficios con pérdida de capacidad de acumulación de capital y consiguiente disminución de la inversión en tecnología.

En España urge una reforma del acceso a la vivienda que no haría más que hacer realidad el incumplido mandato constitucional en su Artículo 47; y esta reforma se puede realizar por dos vías complementarias que ya están en gran parte en la legislación vigente: la producción de nuevas viviendas protegidas y la salida a mercado de las viviendas existentes vacías a precios sustancialmente más bajos, sea en venta, sea en alquiler. La primera solo depende de la decisión política: no se trata de esperar a que el precio del suelo baje “naturalmente” sino de poner suelo barato a disposición de quienes produzcan viviendas baratas donde haga falta. La segunda depende en parte de la primera porque: la oferta de vivienda barata hará bajar los precios del resto. Pero también implica la penalización de la tenencia de viviendas vacías y su alquiler o venta forzosos, algo habitual en otros países europeos y que ya recogen algunas leyes autonómicas de vivienda.
No sirve en cambio acudir a la desregulación salvaje del alquiler y la criminalización de los inquilinos: desde el famoso decreto Boyer se sabe que esto no hace que los precios bajen, por motivos parecidos a los señalados en relación con el precio del suelo.

La situación actual, sin embargo, incluye otro factor: el endeudamiento de los promotores y de las familias, y también de los bancos. Muchas entidades de crédito son actualmente acreedoras de grades sumas a cuenta de préstamos para la compra de suelo y de viviendas a precios mucho más elevados que los actuales; son asimismo titulares de un patrimonio inmobiliario creciente que deriva de los impagos de las deudas hipotecarias. Una política de vivienda barata arrastraría aún más hacia abajo los precios del parque actual y no haría más que poner sobre el tapete el verdadero valor de esas deudas y ese patrimonio, de forma irreversible. Es razonable pues desde el punto de vista de esas entidades negarse a gestionar la financiación de toda política que vaya en esa dirección, si bien es altamente negativo.

Sin embargo que las entidades implicadas en los préstamos correspondientes a los altos precios anteriores se negaran a financiar ahora la producción de viviendas baratas no significa que conseguir esos recursos sea totalmente imposible. Sea para la compra de vivienda nueva, sea para la de vivienda vacía o usada que se someta a las condiciones de la vivienda protegida la rentabilidad de esas inversiones, si bien mucho menos espectacular que la anterior especulativa, debería poder lograrse. Salvo que la economía española desaparezca totalmente, la demanda de viviendas accesibles y dignas persistirá, así como la capacidad de pago que respalde un endeudamiento razonable.
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nene



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MensajePublicado: Lun Sep 27, 2010 11:45 pm    Asunto: Responder citando

gran artículo
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