Foros de discusión Foros de la Plataforma por una Vivienda Digna
www.viviendadigna.org/foros
Foros abiertos al público para el debate sobre el derecho y la política de vivienda, la economía, etc.
La organización no se responsabiliza, ni avala los comentarios que se hacen libremente en este foro
 
 FAQFAQ   BuscarBuscar   MiembrosMiembros   Grupos de UsuariosGrupos de Usuarios   
 PerfilPerfil   Entre para ver sus mensajes privadosEntre para ver sus mensajes privados   LoginLogin 

El error fue tratar de evitar el desplome de precios...

 
Publicar nuevo tema   Responder al tema    Foros de discusión -> Foro general de la Plataforma
Ver tema anterior :: Ver tema siguiente  
Autor Mensaje
jevymetal69



Registrado: 31 Ene 2007
Mensajes: 66

MensajePublicado: Lun Ago 30, 2010 12:16 am    Asunto: El error fue tratar de evitar el desplome de precios... Responder citando

De burbuja.info....
http://www.burbuja.info/inmobiliaria/burbuja-inmobiliaria/174177-el-error-fue-tratar-de-evitar-el-desplome-de-precios-la-vivienda.html


Los precios de las cosas casi nunca responden a un equilibrio oferta/demanda de forma limpia. Los ajustes de los precios están sometidos a un montón de rigideces, rozamientos, intervenciones, inelasticidades y chuminadas varias.

El precio de la vivienda es uno de los mejores ejemplos que ilustran la ausencia de equilibrio. Eso no quiere decir que no responda a fluctuaciones de oferta y demanda pero lo hace de manera muy lenta. Además está sometido a toda clase de intervenciones para intentar que no se produzca un desplome.

La razón principal por la que se interviene en los mecanismos que alteran el precio de la vivienda es el miedo a que las deudas financieras sean muy superiores al valor de los bienes que las respaldan. La gran mayoría del crédito vivo está respaldado por inmuebles y a las entidades financieras les dan los siete males sólo de pensar en un desplome del precio de la vivienda.

Este conservadurismo financiero es una de las peores lacras, si no la peor, para la salida de la crisis. Se intenta mantener las apariencias aunque el sistema crediticio esté podrido, y precisamente por eso se produce el "credit crunch", el dinero deja de circular y la economía se frena afectando a todos los sectores económicos.

En este hilo quisiera analizar las medidas tomadas para intentar atajar el desplome de precios, su inutilidad (al final bajan), y la importancia de tomar medidas que permitan salir del marasmo inmobiliario.

¿Que medidas se toman para evitar el desplome?

Son tantas que puede resultar imposible ser exhaustivo, podemos clasificarlas según si actúan sobre la oferta o la demanda.

Medidas que afectan a la oferta:

1) Lógicamente, cuando se produce un shock de oferta como ha ocurrido en España con la vivienda, una de las primeras medidas es dejar de producir. Esta sería la medida neoclásica natural. Se reduce drásticamente la construcción hasta que se acompasa a la demanda. El brutal desplome de la construcción en España durante la crisis quizás no tiene parangón. En Septiembre de 2006 se visaron 126.700 viviendas de obra nueva y en mayo de 2010 se visaron 8.400. Vale que es una comparación demasiado simple pero la diferencia ilustra el desplome de este sector de forma contundente. Ha sido una pasada que ha dejado muchos centenares de miles de empleos en la cuneta.

2) Uno de los problemas de la construcción es que, aunque dejes de construir, para que se acompase la oferta y la demanda tienes que liquidar las existencias, por lo menos hasta un nivel que permita a la promotora vender toda su producción en un periodo razonable. Si el tiempo medio que se tarda en construir una promocion son 18 meses, el nivel de existencias debe ser de más o menos equivalente al número total de ventas que se produce en 18 meses. Si las existencias equivalen a mucho más de 18 meses de ventas, los precios tenderán a bajar. Esta es la mejor manera de saber si existe presión al alza o a la baja. Una forma de reducir la presión es un acuerdo entre la promotora y los bancos acreedores para alargar los plazos de construcción y devolución del préstamo: si tardamos 24 meses, en lugar de 18 en construir se reduce la presión de las existencias. Indudablemente, se está haciendo.

3) Cuando aún a pesar de 1) y de 2) sigue habiendo unas existencias enormes hay una tercera solución a la que bancos y cajas han acudido de forma masiva: aparcar las existencias en el balance. Las viviendas pasan a ser propiedad del banco, que se imagina que podrá venderlas bien cuando todo haya acabado. El banco se ahorra hacer provisiones que van contra su cuenta de resultados, pero acumula un activo que no es su negocio y que le reporta otros gastos (aunque inferiores a las provisiones): gastos de comunidad, tasas municipales etc. Es importante notar que aunque hay cambio de manos, el banco no tiene que pagar impuestos de transmisión cuando se queda con bienes por impago.

4) Ofertas de alquiler con opción a compra destinada a movilizar las existencias en el mercado de alquiler.

5) VPOización de stocks: tratar de convertir vivienda libre en falsa VPO. Esta medida estaría complementada con ayudas a la demanda para este tipo de viviendas.

6) Evitar ejecuciones hipotecarias. El método de “extend & pretend” se ha popularizado para evitar ejecuciones. Las viviendas embargadas entran en el mercado, aumentando las existencias y compitiendo con la vivienda nueva… ¡de los propios bancos!.Los bancos prefieren mantenerlas alargando los plazos de amortización, de ejecución etc.

Medidas que afectan a la demanda:

1) Bajar tipos de interés abaratando los costes financieros. Medida que cláramente no ha tenido mucho impacto debido a que se produce en el momento en que la demanda se hunde a base de destrucción de empleos.

2) Ayudas para la compra de VPO y vivienda libre VPOizada.

3) Subvenciones a la adquisición de vivienda: estímulo negativo. Al poner un plazo para la eliminación de subvenciones se intenta empujar a la gente a adelantar la adquisición. Es descarado, no hay más que ver el tratamiento mediático con titulares tales como “ en 2011 las viviendas serán un 8% más caras por el fín de las subvenciones”.

4) Subvenciones a la adquisición de vivienda: estímulo positivo. Esto no se ha hecho en España, pero la experiencia en EEUU ha demostrado que es única medida con efecto real en los precios.

Todo esto está resultando ser bastante poco eficaz, salvo en el caso del incremento de las subvenciones, que siendo eficaz es dificilmente justificable, porque una cosa es tratar de evitar el desplome, y otra es insistir en seguir enterrando el dinero en ladrillos vía subvenciones. ¿Porqué han resultado inútiles casi todas estas medidas?: Se puede resumir en una sóla frase. Es el desempleo, imbécil.

Además de inútiles contraproducentes

El ajuste de la construcción y el desempleo que ha generado eran inevitables teniendo en cuenta el desproporcionado “stock” de viviendas que había (y hay todavía) cuando comenzó la crisis. Sobre eso no tengo nada que decir. El mal ya estaba hecho y se venía fraguando desde hace muchos años. Que se alarguen los plazos de construcción, es lógico como ya hemos visto, pero es una lógica miope: dado el enorme stock ¿se puede creer que por alargar los plazos de construcción se va a solucionar el problema? En la inmensa mayoría de los casos NO.

Ahora vamos al meollo del problema. En lugar de liquidar las promotoras fallidas subastando los bienes al mejor postor, lo que hubiera supuesto una fuerte caída de precios, los bancos decidieron aparcar esas viviendas terminadas o a medio hacer en sus balances. Los gestores de los bancos se han guiado por la lógica de los beneficios, pero no por la lógica del negocio: a muchos les ha convertido en bancos zombies cuyo principal objetivo era buscar activos que les permitieran “provisionar internamente” las pérdidas olvidándose del negocio del crédito. La liquidez proporcionada por los rescates se ha dedicado al intercambio de cromos fuera de la economía real haciendo que se redujeran los intercambios e induciendo un frenazo aún mayor en la economía. De haber liquidado inmuebles, el dinero habría circulado (admitiendo pérdidas eso sí) pero generando recursos por el lado de la demanda de forma que ahora habría menos impagos.

Algo tarde, y tímidamente, el BdeE está obligando a las entidades financieras a entrar en acción y movilizar esa montaña de recursos que tienen aparcados en sus balances. Habría que insistir en este tipo de medidas en cualquier caso.


¿Qué hacer con la deuda impagada de particulares?

Los esfuerzos en EEUU para tratar de reestructurar la deuda de particulares ha sido infructuoso aunque a mi siempre me ha parecido que se debería profundizar en ese camino. Es un proceso desesperadamente lento y doloroso tanto si se renegocia una por una como en paquetes. Ejecutar hipotecas también es doloroso más aún en España donde no puedes huir de la hipoteca ni cuando el banco vende la casa, quedándote ligado al banco por la garantía personal. Algo se debería arbitrar, una especie de amnistía de garantías personales, para que las ejecuciones permitan, cuanto menos, empezar de cero.

Este problema es el más dificil de resolver, el más grave en cuanto a volumen de crédito implicado (aunque los bancos no lo reconozcan). Nadie, que yo sepa, ha hecho nada siquiera por plantearlo.
__________________

Un banquero es un señor que te presta un paraguas cuando hace sol, y te pide que lo devuelvas cuando empieza a llover

M. Twain
Volver arriba
Ver perfil de usuario Enviar mensaje privado
Chinatown



Registrado: 13 May 2008
Mensajes: 56

MensajePublicado: Mie Sep 01, 2010 5:12 pm    Asunto: Buenísimo Responder citando

Buenísimo post, sí señor. Gracias por colgarlo
_________________
"No puede ser síntoma de salud el estar bien adaptado a un mundo enfermo". Jiddu Krishnamurti
Volver arriba
Ver perfil de usuario Enviar mensaje privado
Mostrar mensajes de anteriores:   
Publicar nuevo tema   Responder al tema    Foros de discusión -> Foro general de la Plataforma Todas las horas son GMT + 1 Hora
Página 1 de 1

 
Cambiar a:  
Puede publicar nuevos temas en este foro
No puede responder a temas en este foro
No puede editar sus mensajes en este foro
No puede borrar sus mensajes en este foro
No puede votar en encuestas en este foro


Powered by phpBB © 2001, 2008 phpBB Group