Las rebajas de la OCDE

En la primera semana de mayo de 2004 la OCDE nos daba una sorpresa anunciando la famosa "sharp and sudden" (intensa y repentina) bajada de los precios de los pisos, lo tradujeron como "brutal y repentina" a causa de la traducción al francés que indicaba "brutale".

La repercusión en los medios fue tal, que al día siguiente bastantes periódicos la pusieron en portada, pese a que las matizaciones de la OCDE no tardaron en llegar en la misma tarde de la rueda de prensa. El hecho de que por primera vez los medios masivos anunciaran una noticia con los siguientes términos: "burbuja, bajada de precios, repentina y brutal", supuso una revolución en la mentalidad colectiva, y lo quieran o no, aceleraron el cambio de expectativas que sobre la vivienda tienen millones de españoles.

Vean sino como apenas un día después comenzaban las rebajas en la zona de Reina Victoria (Madrid).

 

Y una semana después, ¡seguían las rebajas!...

 

Si esto ocurre en tan solo una semana, ¿qué no podría ocurrir en un año si los compradores de vivienda nos negamos a tragar con los hipotecones?, recordad, el mercado somos todos, no solo los vendedores, buena parte de las revalorizaciones se han debido a sucesivas compras en dinero negro (efecto euro) y posteriormente en dinero crediticio (orgía crediticia) que permitía tener en apenas un año revalorizaciones del 20% sobre varios millares de euros, vamos, que entre los bancos y especuladores alimentaban una espiral que nos ha llevado a la situación de 2004.

Entre tanto hemos tenido una demanda cada vez más inexistente: la primera vivienda, los demandantes de primera vivienda se han quedado sin posible acceso al mercado. Solo algunos alocados han comprado estudios de 20-30 m2 a precios astronómicos (100.000-140.000 €) con la expectativa (irreal, tal como iremos demostrando) de una revalorización, para así saltar luego a un piso mejor.

Hoy 25 de junio han aparecido dos cartelitos muy interesantes que conviene analizar.

Este de la izquierda es muy destacable, se trata de un chalet en la zona de Numancia (Vallecas puente) suponemos que se estaría construyendo en algún solar ocupado por una antigua casa baja para venderlo a un precio astronómico. Pues en este caso han preferido desandar y dejar las cosas como están, antes que pillarse económicamente, porque las hechos cada día nos dan más señales de que la explosión de la burbuja es inminente. Vean sino este cartel siguiente, en este caso procede del barrio del Lucero, ¿quién iba a decir que de repente el m2 bajase de 3000 € a 2000 €, y abrochense los cinturones, porque todavía hay márgenes para mayores bajadas generalizadas.

A continuación iremos enumerando las noticias que directamente apunten al desplome:

Urbas reconoce estar al borde de la disolución .MADRID, 17 ene (Reuters)

Urbas reconoció hoy en un comunicado a la Comisión Nacional del Mercado de Valores, que a 31 de diciembre del año pasado podría estar inmersa en el supuesto de disolución contemplado en la Ley de Sociedades Anónimas, por cuanto su patrimonio "podría ser ligeramente inferior a la mitad de su capital social".
No obstante, la compañía dijo que si las cuentas definitivas confirmaban esta situación, el órgano de administración se ha comprometido a llevar a cabo "cuantas actuaciones permita la legislación societaria a fin de reestablecer el equilibrio patromonial". La empresa, que tiene deudas y bienes embargados con Hacienda, dijo que, además de contemplar posibles aumentos o reducciones del capital social, cuenta con un compromiso de "un acreedor" de convertir su crédito en un préstamo participativo.


La Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (AEGI) cree que las agencias inmobiliarias están "en plena crisis",por la baja en el número de operaciones, la dilatación en los periodos de venta, los altos precios alcanzados y a la escasa flexibilidad de las tasaciones. 17 de febrero (Finanzas.com).

"-La situación por la que atraviesa el sector de las agencias inmobiliarias es un "maremoto" comparable al que ya tuvo lugar durante el bienio 1992-1993-. Declaró Miguel Villaroya, delegado territoria de la AEGI."
"Además, el gerente incidió en que la subida de precios no va acompañada de una incremento de los sueldos, -por lo que disminuye progresivamente el poder adquisitivo de los compradores-".
"Sin embargo, la opinión de los consumidores es que el incremento de los precios se debe al planteamiento de la vivienda como inversión y a la acción de los intermediarios, según un estudio que ha elaborado la propia patronal en la Comunidad de Madrid. "


Carlos hernández pezzi, presidente del consejo superior de colegios de arquitectos utilizó términos como "despilfarro", "exclusión social", "parque de viviendas sobredimensionado y de baja calidad", entre otros, para calificar el mercado de la vivienda de nuestro país y describir los altos riesgos económicos y desequilibrios sociales que pueden derivarse de la actual "burbuja inmobiliaria" (idealista.com).

Hernández pezzi calificó de insostenible el número de viviendas que se construyen (757.680 en 2004), pues triplica al que se necesita mientras que su encarecimiento (17,4% el pasado año) está inflacionado varias veces. "se está despilfarrando en construir para una demanda inexistente sólo porque los tipos de interés lo permiten", aseguró. también añadió que "españa está derribando plusmarcas mundiales", dado que es el mayor país por número de viviendas en propiedad (1,52 por hogar frente a la media europea de 1,11) y también el mayor promotor, con 18,1 nuevas viviendas por mil habitantes, frente al ratio europeo de 5,7. invertimos el equivalente al 17% del pib en vivienda nueva y dedicamos a las hipotecas el 18% de la renta disponible. para hernández pezzi es fundamental la modificación del sistema de financiación de los ayuntamientos para evitar que la venta de suelo siga siendo su principal fuente de ingresos y el fomento de un verdadero mercado de alquiler y de viviendas de protección oficial. según el informe de coyuntura del mercado de la vivienda elaborado por los arquitectos, el beneficio de los promotores de viviendas libres se ha triplicado en españa entre 1996 y 2004, pasando del 9,6% del coste total de la construcción al 36,3%


Caruana pide por escrito a la banca que frene los créditos hipotecarios (cinco días, viernes 25 feb 05)

El gobernador del banco de españa ha enviado una carta a bancos y cajas en la que reclama a las entidades que informen detalladamente a sus consejeros sobre su exposición al mercado inmobiliario. el regulador quiere que los miembros de los consejos de administración sean informados sobre el volumen de crédito otorgado, incluyendo los préstamos concedidos a las promotoras inmobiliarias. además, les pide que especifiquen los créditos hipotecarios concedidos que superen el 80% de la financiación de la vivienda. la iniciativa del banco de españa, bastante inusual, ha sido recibida con sorpresa y malestar por algunas entidades. fuentes del mercado apuntan, además, que la entidad que dirige caruana está especialmente preocupada por la elevada exposición al mercado hipotecario de las cajas de ahorro. el volumen de crédito hipotecario acumulado por los españoles ascendía a finales de noviembre a 570.400 millones de euros. y la concesión de hipotecas bate récords mes a mes. en el año 2004, volvieron a superarse todas las previsiones al registrarse un aumento superior al 24% (el mayor desde 1990), según el cálculo provisional de la asociación hipotecaria española (ahe).


Madrid registra las primeras caídas de precio de la vivienda (Cinco Días, 15-03-2005)

Los elevados precios alcanzados y el hecho de que la mayor parte de la generación del baby boom ya haya adquirido casa hace prever que la demanda no se comporte este año de forma tan robusta. De hecho, Madrid ya registra las primeras caídas en términos absolutos. Por ello, la consultora Roan y el BBVA prevén que el encarecimiento medio nacional no supere el 10% este ejercicio. [...]

En cuanto al mercado de Madrid, Roan destaca que se están dando subidas y bajadas, según la zona que se analice.
'Parece que se han acabado definitivamente los fuertes encarecimientos generalizados', subraya. La entrega masiva de nuevas viviendas en los nuevos barrios de Las Tablas, Montecarmelo, Ensanche de Vallecas o Carabanchel ha moderado los precios de los distritos limítrofes, produciéndose incluso bajadas en barrios tradicionalmente caros, como Chamartín y Retiro. De hecho, el informe sostiene que en Chamartín la horquilla de precios se ha abierto mucho en relación al año anterior y en Retiro se ha pasado de un máximo de 6.000 euros por metro cuadrado en junio a 4.692 en diciembre.

Igual que en el mercado de vivienda nueva comienzan a detectarse caídas en los precios de las casas de algunos barrios de Madrid, en el mercado de pisos usados de todo el país, el mejor termómetro lo constituye el tiempo que tarda en venderse el inmueble y si se producen o no rebajas sobre el precio inicial del vendedor. El informe elaborado por Roan sostiene que las viviendas de más de un millón de euros tienden a estabilizar su precio y aumentar el plazo de espera para su venta, 'haciéndose cada vez más frecuentes por tanto las negociaciones y rebajas en el precio que pueden alcanzar, que en algunos casos llegan al 15%'. [...]

NOTA DE Burbujona: El bajismo como veis, ya ha llegado a los medios, en un año todo serán bajadas.


Caruana ve "previsible y deseable" una corrección del precio de la vivienda (El Mundo, 11/5/2005)

El gobernador del Banco de España, Jaime Caruana, ve "previsible y deseable" una corrección del precio de la vivienda en España, que -a su juicio- tiene un "grado significativo de sobrevaloración".

Así lo ha afirmado en su intervención en el 'XII Encuentro del Sector Financiero', en el que se mostró convencido de que el ajuste no será en ningún caso "desordenado" y destacó que la economía española estaría en todo caso preparada para hacer frente a esa eventualidad si se produjese.

Y es que -añadió- los hogares españoles no han explotado de manera notoria la revalorización de sus viviendas para hacer frente a su consumo corriente, lo que permite que el futuro de la economía nacional sea menos dependiente de las vicisitudes del mercado inmobiliario que en otros países, como Estados Unidos, el Reino Unido u Holanda.

Solidez del sistema bancario

Además, el gobernador destacó la elevada solidez del sistema bancario español, lo que hace "altamente improbable" que un ajuste brusco del precio de la vivienda "pudiera debilitar de manera significativa su capacidad para continuar financiando eficientemente la actividad económica".

Caruana admitió que los hogares han aumentado su exposición a este tipo de perturbaciones, dado el fuerte crecimiento de su endeudamiento, pero resaltó que es reducido "el segmento de la población que registra una situación patrimonial claramente vulnerable".

El nivel de deuda de las familias españolas ha pasado del 45% de su renta bruta a mediados de los años noventa a situarse en el 100% en el tercer trimestre de 2004, una cifra que -recordó Caruana- no alcanza todavía los niveles de Estados Unidos y Reino Unido.

Ante esta situación, el gobernador del Banco de España recomendó a las entidades financieras que "tengan muy en cuenta la posible evolución de los riesgos en entornos macroeconómicos más adversos, aunque éstos no sean los más probables".

Advertencias a los bancos

Aconsejó, por ello, a las entidades que midan sus riesgos teniendo en cuenta una posible subida de tipos de interés y una bajada del precio de la vivienda, con la consiguiente desaceleración del crecimiento del negocio hipotecario.

También pidió al sector que no se relaje ni confíe ante la positiva evolución reciente de la morosidad, y que evite concentraciones de riesgo, diferenciando bien entre la financiación para la compra de vivienda y para las actividades promotoras.

Además, tras insistir en que se informe bien a los clientes sobre todos los productos y riesgos, recomendó que las valoraciones que hacen las tasadoras antes de la concesión de una hipoteca se hagan no sólo fijándose en precio en el momento de la firma del crédito, sino también el valor que previsiblemente tendrá el inmueble a medio plazo.


El importe medio de las hipotecas cae un 2,7% en marzo y aumenta un 11% interanual (El Pais 29-6-05)

La discusión sobre el final de la llamada “burbuja inmobiliaria” tiene nuevos argumentos. La estadística hipotecaria de marzo, que el INE ha hecho pública hoy, confirma una desaceleración del ritmo al que crece el importe de las hipotecas, y lo que es más contundente, indica un descenso del 2,9% interanual en el número de hipotecas constituidas. En otras palabras: se constituyen menos hipotecas, y su importe crece muy por debajo del ritmo al que lo hace el precio de la vivienda.

Y es que si el importe medio de las hipotecas creció un 7,9% en marzo respecto al mismo mes del año pasado, ese importe se ha reducido un 2,7% respecto a febrero de este año. El importe medio se sitúa así en 132.004 euros, y el total de lo prestado para la adquisición de las 135.000 fincas urbanas que están hipotecadas es de 17.237 millones de euros, un 6,9% más que en el mismo mes del pasado año.

La estadística del INE confirma que la gran mayoría de las hipotecas, el 96,5% recaen sobre fincas urbanas, de las que el 72% se destinan a vivienda. Además, se indica que el 90% de los créditos hipotecarios corresponden a viviendas de precio libre, frente al 10% con algún régimen de protección


Bancos y cajas urgen reformar el sistema hipotecario ante una posible subida de tipos de interés. (Consumer.es, 11/07/2005)

(Nota de Burbujona: como podeis ver, en foros como los de idealista.com siempre hemos ido meses por delante, y ahora cuando las ven venir ya claman al cielo, ¿qué no ocurrirá cuando todo se desmadre?, el metafísico del ladrillo (Mayayo) está acojonado, el monstruo es ya incontrolable, y encima España está atada al BCE sin poder para realizar cambios normativos en el sistema financiero).

Bancos y cajas consideran urgente una reforma del sistema normativo que rige las hipotecas para poder hacer frente a una eventual subida de tipos de interés, según el responsable de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), Gregorio Mayayo. En su opinión, la excesiva dependencia del euríbor que sufre el mercado podría poner en peligro el sistema financiero y la economía nacional si no se afrontan una serie de cambios, que pasan por flexibilizar el sistema, introducir nuevas clases de hipotecas y reducir el coste para los usuarios al cambiar las condiciones de sus contratos.

Para la AHE, aunque el sistema hipotecario se ha mostrado eficaz durante años, las normas se han quedado obsoletas y fuera del contexto europeo. Mayayo apunta que el régimen presenta carencias que "de no resolverse pueden comprometer su estabilidad y capacidad de desarrollo". El principal problema es la inadecuación a las actuales circunstancias de los mercados, al contrario que en el resto de socios de la Unión Europea, donde el sector "se ha liberalizado para ganar en competitividad", dice. "La normativa es obsoleta y produce importantes distorsiones estructurales, aunque todavía reversibles", asegura.

La deuda derivada de la adquisición de vivienda supera ya los 628.000 millones de euros, cifra que cada mes crece a un ritmo del 20%. Un capital referenciado en su mayoría a tipos variables, sobre todo al euríbor, en contratos que se revisan como mucho con periodicidad anual.

Problemas para las familias

En los últimos meses, la AHE ha recordado que si los tipos engarzan varias subidas consecutivas, las familias españolas van a tener problemas. Sobre todo quienes hayan firmado su hipoteca en los dos últimos años, periodo en el que el euríbor se ha mantenido en valores mínimos. Esta situación "obliga a crear un marco normativo más realista y respetuoso con las reglas internacionales, que permita los ajustes automáticos necesarios y evite que un contra-ciclo económico o monetario ponga en riesgo toda la estructura", asegura Mayayo.

Uno de los aspectos a resolver es la "dicotomía rígida entre préstamos fijos y variables", dice. Se hace necesario así introducir o reincorporar "las modalidades más usuales en Europa, que están orientadas precisamente a atenuar y dispersar en los mercados financieros este tipo de riesgos", añade. Para la AHE es imprescindible poner a disposición de los usuarios al menos seis modalidades de contratos.

La AHE critica además que la legislación clasifique casi todas las modificaciones de una hipoteca ante circunstancias imprevistas, como novaciones extintivas, lo que obliga a firmar un nuevo contrato, con los gastos y aranceles notariales.

Alquilar, más barato

Por otro lado, la ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, aseguró ayer que actualmente resulta más barato alquilar que comprar una vivienda. En declaraciones a una cadena de radio, Trujillo dijo que una sus prioridades es conseguir que "el alquiler sea una opción, porque ahora no lo es".

La titular de Vivienda explicó que "muchos economistas han hecho cuentas comparando lo que supone pagar un alquiler y pagar un préstamo hipotecario, y parece que sale más barato alquilar". No obstante, puntualizó que “el Gobierno no pretende que todos dejen de comprar y pasen al alquiler".

En este sentido, recordó que la compra de una vivienda no permite ser propietario hasta un periodo diferido de entre 25 y 40 años, ya que durante ese tiempo se es "copropietario". En cualquier caso, matizó que "si se compara un alquiler de cinco años con un préstamo de 30 sale más barato alquilar, mientras que si se compara 30 de alquiler con 30 de préstamo, probablemente sea más barato comprar".


Tom Barrack, el mayor inversor inmobiliario del mundo, huye del ladrillo en busca de nuevas oportunidades

Martes, 25 de octubre de 2005

Cuenta la leyenda que cuando Rockefeller escuchaba hablar de Bolsa a su jardinero, él vendía a toda prisa. Algo así pudo verse de modo palpable en España varios lustros más tarde, a finales de los años 90, cuando los taxistas llevaban conectada Radio Intereconomía en sus coches y las familias se pegaban por suscribir de manera masiva las OPVs, con mención especial para Terra. Los resultados son por todos conocidos...

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