Las "gangas" de la burbuja

Dicen que no hay señal más clara de burbuja, que el simple hecho de encontrarse claras distorsiones en el mercado afectado por la susodicha. Para que nos hagamos una idea, si un informe situa el mercado a 3.000 € / m2 en determinada zona, y de repente comienzan a aparecer lo que llaman gangas u oportunidades, es fácil saber por donde van a ir los tiros de la oferta.

Debemos hacernos a la idea de una más que posible bajada por el simple hecho del margen existente de bajada, el 40% de los pisos comprados con fines especulativos lo hicieron en la mayoría de casos con precios de entre 2.000-2.500 € / m2 en el caso de obra nueva, y apenas 1.000-1.500 € / m2 (+ reforma) en el caso de segunda mano. Y si a eso añadimos que la mayor parte del potencial mercado de segunda mano fue comprado a precios de los años 70-80, da para pensar en márgenes de entre un 30% y un 50% de bajada, sin que en ningún caso haya pérdida alguna en un posible inversor.

Si entras al mercado a precios de burbuja, no es posible, sino que va a ser seguro que te encuentres en "negative equity" y acabes pagando una hipoteca de mayor valor que tu piso, aunque finalmente los precios tengan pequeñas bajadas y se produzca la "suave desaceleración", por contra, una subida con respecto al precio actual, no va sino a causar el desplome de los precios (cuanto más subamos, más dura será la caida).

Buscando en varias webs líderes del mercado, he comenzado a ver precios distorsionados, cada día más comunes, que reflejan el devenir de un mercado futuro, y sino tiempo al tiempo:

Este anuncio es un claro exponente, conforme a los últimos informes de mercado Alcorcón ya tiene un precio euro / m2 medio de 2.589 €, pues no hay más que leer el anuncio, descontando 12.000 € de valor del garaje (que según zonas puede ser mayor), tenemos un increible precio de 1.635 € / m2 , para un piso que en muchos aspectos es muy superior a la media en calidad y equipamiento, y encima con un 40% de rebaja con respecto al precio de mercado. Aprovecho para felicitar a la pareja que haya comprado el piso para vivir (y reprochar su actitud si se ha lanzado un especulador, cuando os inflen a impuestos por plusvalías ya se os quitarán las ganas de utilizar un bien básico como medio de enriquecimiento).

En la misma web tengo los siguientes casos (utilizo los de los últimos diez días):

Piso en Arturo Soria, 348.000 €, 98 m2 (útiles), baño en marmol, trastero, portero físico, y además incluyen plaza de garaje, en esa zona el precio medio es de casi 4.000 € / m2, en cambio este piso sale a un precio de 3.000 € / m2 construido, si descontamos el precio del garaje.

Otro excelente piso en Las Rozas, por 210.000 €, nuevamente incluye garaje, quitemos 10.000 € (en esas zonas suele tener menos valor encontrar sitio al coche) a la plaza, y tenemos un precio de 1.909 € / m2 para un piso en una zona con un precio medio de 2.802 € / m2, y encima tiene trastero, ascensor, zonas comunes, y una cocina equipada por completo.

En idealista.com pude contemplar gangas (ya vendidas, aunque algunas tardaron casi un mes) como una que pedía 150.000 € por 85 m2 en la calle antonio lópez, o más recientemente 120.000 € por 57 m2 en Chamartín/Nueva España (2.105 € / m2 en una zona valorada a 4.361 € / m2).

Sorprendentemente estas ofertas no resuelven en muchos casos el problema de accesibilidad a la primera vivienda de parejas jóvenes con un solo sueldo o jóvenes solteros, cuyos presupuestos en muchos casos no pueden permitirse más de 120.000 € en el caso de parejas o incluso 90.000 € para un joven soltero sin ahorros. La solución tampoco pasa por alquileres abusivos de pisos pequeños a 600 € / mes, que apenas dejan margen de ahorro.

Yo os invito a que siempre tengais presentes los precios de 1999 como referencia, para así evitar que el mercado distorsione vuestra visión de lo que es o no barato. Os resultará curioso, pero prácticamente ningún piso se vende en la actualidad a precio de mercado, la mayor parte de las transacciones se cierran con rebajas medias del 15-20%, algo que todavía no constatan los informes.

Por último os dejo la tabla de finales de 2000, cortesía de idealista.com, traducida a euros por el que esto sucribe:

precio por m²
distrito a 31-3-2001 incremento trimestral *

arganzuela 2.054 7,0%
barajas 1.777 0,1%
carabanchel 1.453 7,6%

centro 1.986 3,5%
chamartín 2.699 12,0%
chamberí 2.422 5,5%

ciudad lineal 2.146 6,2%
fuencarral 2.203 5,1%
hortaleza 2.244 12,8%

latina 1.576 4,7%
moncloa-aravaca 2.159 8,0%
moratalaz 1.789 7,5%

puente de vallecas 1.437 6,8%
retiro 2.302 2,8%
salamanca 2.607 5,1%

san blas 1.782 6,3%
tetuán 2.207 3,7%
usera 1.382 2,7%

vicálvaro 1.610 12,2%
villa de vallecas 1.358 7,0%
villaverde 1.184 0,2%
 
* madrid capital (media) 1.977 6,9%

* incremento experimentado en el periodo comprendido entre el 31 de diciembre de 2000 y 31 de marzo de 2001